住宅ローンを選ぶ際にポイントとなる金利は主に3つのタイプに分かれ、それぞれ特徴が異なります。ここでは、住宅ローンの金利タイプ（固定金利・変動金利）の特徴や選ぶ際のポイント、計算方法などをご紹介します。
住宅ローンの固定金利・変動金利とは？
住宅ローンの金利は固定金利と変動金利がよく知られていますが、細かくいえば3タイプに分類できます。
全期間固定金利型
返済期間中はずっと金利が変わらず固定されます。金利だけでなく、返済額も一定です。
固定金利期間選択型
ある一定期間（3・5・10年など）は金利が固定され、その期間が終わると原則、変動金利型に切り替わります。固定金利期間選択型を再度選ぶこともできますが、その時点での金利が適用される点に注意が必要です。
変動金利型
金融情勢の変化に連動して金利が変わるのが変動金利型です。利息に上限はなく、金利は6カ月ごとに見直されることが一般的。ただし、実際に返済額が見直されるのは5年に1回程度です。返済額は、それまでの返済額の125％を上限とするルールもあります。
固定金利・変動金利のメリット
住宅ローンの固定金利・変動金利には、それぞれのメリットがあります。
全期間固定金利型のメリット
市場の金利が上昇しても返済金利は変動しないため、返済額も変わりません。総返済額が確定するため、将来設計を立てやすく、安心感があります。
全期間固定金利型は、毎月の返済額を変えたくない方、長年にわたる返済計画を事前に把握したい方におすすめです。
固定金利期間選択型のメリット
固定金利期間中の金利と返済額が確定します。また、変動金利型に切り替わった後に市場金利が低下した場合、その後の返済額が減少するメリットもあります。
固定金利期間選択型は、固定金利で返済しつつ、将来の金利動向を見定めて返済計画を立てたい方におすすめです。
変動金利型のメリット
変動金利型は、固定金利に比べて設定金利が低めというメリットがあります。また、市場金利が低下した場合、それに連動して住宅ローンの金利が低くなる、返済額が少なくなることもメリット。
逆をいえば将来的に金利上昇の影響を受けるリスクもあるため、返済計画に余裕があり、金利動向を生かした返済をしたい方におすすめです。
住宅ローンの計算方法は？シミュレーションしてみよう
住宅ローン金利が計算できると、毎月の返済額が予測できます。シミュレーションツールを使うこともできますが、ここでは、具体的な計算方法をご紹介します。
計算しやすいように金利を年1.0％としていますが、借入金利はタイミングによって変動しますので、実際にシミュレーションする際は不動産会社に金利を確認しましょう。
【借入額と返済期間を決めている場合】
・借入額：3,000万円
・返済期間：35年
・金利：年1.0％
・金利型：全期間固定金利型
・返済方法：元利均等返済
これらの条件で借り入れした場合の計算方法を解説します。
1カ月あたりの金利（月利）を計算する
月利は「年利1.0％×1/12カ月＝1.0％÷12カ月」で計算できます。完済までの返済回数は、35年×12カ月で420回です。
月々の返済額を計算する
一般的な計算式は、
借入額×{月利（1＋月利）返済回数/（1＋月利）返済回数－1}＝毎月の返済額です。
ここに借入額と月利の数字を入れると、
3,000万円×{0.01/12（1＋0.01/12）420回/（1＋0.01/12）420回－1}＝8万4,686円
となります。よって、月々の返済額は8万4,686円です。
利息と元金も算出できます。
月々の利息は、
借入額×金利×1/12カ月 で計算します。数字を当てはめると、
3,000万円×1.0％×1/12＝2万5,000円 となります。
元金は、毎月の返済額から利息を差し引いた額なので、
8万4,686円－2万5,000円＝5万9,686円 です。
以上が、住宅ローンの金利と返済額を計算する方法です。ただし、固定金利期間選択型や変動金利型は、返済途中で金利が変更すると、再度計算が必要になります。
おわりに
住宅ローンの固定金利・変動金利の特徴、金利タイプの選び方、金利の計算方法をご紹介しました。基本的なことは今回のコラムで把握できますが、不動産会社などプロの意見も参考にしながら、自分のライフスタイルに合った賢い選択をしましょう。
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