家は一生の買い物といわれるように取引額が高額となる不動産取引では、その分消費税の負担も大きくなります。とはいえ、非課税になる不動産取引もいくつかあります。では、不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されるのでしょうか？
ここでは、消費税の支払いが必要な不動産取引と、非課税となる取引、更に仲介手数料の負担を抑える方法などをご紹介します。
消費税が発生する不動産取引は？
消費税が課税される不動産取引
消費税は、国内で事業者が事業として行う取引において発生します。不動産売買において消費税が発生するのは、以下の取引です。
非課税の不動産取引
消費税が発生しない例としては、以下が挙げられます。
土地の売買は資本の移転であり、消費とみなされないため消費税はかかりません。また、個人がマイホームを売却する場合は、事業とみなされないため非課税となります。
売買の仲介手数料にも消費税がかかるのはなぜ？
上記を参照すると、仲介手数料は「課税される不動産取引」に含まれています。建物の購入などに消費税がかかるのは納得できますが、なぜ仲介手数料に消費税がかかるのか、と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。ここでは、不動産売買時の仲介手数料に消費税がかかる理由と、費用計算の方法などをご紹介します。
仲介手数料は消費税の課税対象
仲介手数料が消費税の課税対象となるのは、仲介手数料が消費税法に準じた不動産会社（事業者）が提供するサービスへの対価であるためです。法律で定められていることですので、これを非課税にすることはできません。課税対象ではない土地の売買であっても、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料には課税がされます。
仲介手数料の費用計算の中に消費税を加えた金額を支払う必要がある
仲介手数料の計算は基本的に税抜きの価格で算出されます。そのため、正確な費用を知るには消費税を加えた状態で計算する必要があります。
また、土地には消費税がかかりませんが、物件の値段は消費税込みで表示されていることが一般的です。仲介手数料の計算は税抜きの値段を元にして行うため、物件の値段は税込み価格から税抜き価格に直した上で仲介手数料を計算しなければなりません。例えば、土地：3,000万円／物件：3,240万円（税込み）の場合、物件を税抜き価格の3,000万円にし、合計6,000万円をベースに仲介手数料を算出します。物件の価格を税込みにした場合と税抜きにした場合では、以下のような違いが出てきます。
※消費税10％で計算しています
税込み…（6,240万円×3％＋6万円）×1.10＝212万5,200円
税抜き…（6,000万円×3％＋6万円）×1.10＝204万6,000円
このように、誤って税込み価格で手数料の計算をした場合、約8万円の差が出ました。計算方法に誤りがあると、必要な費用を正しく求めることができません。納得のいく取引をするためにも、正確な計算方法を知っておきましょう。
仲介手数料は法律で上限が決められている
仲介手数料は取引額によって上限が定められています。具体的な仲介手数料は以下になります。
・200万円以下の金額について…5％以内の金額
・200万円～400万円の金額について…4％以内の金額
・400万円を超える金額について…3％以内の金額
個人での売買以外は消費税の課税対象のため、上記に消費税を足した額が仲介手数料の上限です。しかし、実際に仲介手数料の上限を計算で求めるのは少々複雑なため、一般的には「取引価格×3％＋6万円」という計算式で上限額を求めます。
消費税10％への増税で仲介手数料が増える
2019年10月1日から、消費税が8％から10％に増税されました。増税に伴い、仲介手数料にかかる消費税も10％で計算されているため、その分支払う金額は多くなっています。上記の土地：3,000万円／物件：3,000万円のケースでは、増税前後で以下のような差が出ます。
増税前…（6,000万円×3％＋6万円）×1.08＝200万8,800円
増税後…（6,000万円×3％＋6万円）×1.10＝204万6,000円
このように、増税前の仲介手数料は200万8,800円ですが増税後では204万6,000円になっており、約4万円という決して小さくない違いが出ています。今後不動産売買をする場合は、仲介手数料の消費税も10％になっている点に十分ご注意ください。
仲介手数料の負担を抑えるには
仲介手数料は上限が定められている
前項でも解説した通り、仲介手数料は上限額が定められています。売買価格が400万円以上の物件の場合、仲介手数料の計算式は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」となります。しかし、この計算式で出す金額はあくまでも「上限額」なので、この額よりも少ない金額で不動産取引をしても何ら問題はありません。仲介手数料を値引きしてもらうことは可能です。
物件価格が3,000万円の場合、仲介手数料はいくら？
例として、物件価格が3,000万円の場合の仲介手数料を計算してみましょう。
3,000万円×3％＋6万円＝96万円
96万円×1.10（消費税）＝105万6,000円
となり、上限額は105万6,000円です。一般的な不動産会社では、この上限額を仲介手数料として請求することが一般的です。特に、初めて戸建てやマンションを購入される方は、ためらわずに仲介手数料を支払ってしまいがちですが、少額ではないだけに慎重に確認することをおすすめします。
仲介手数料を節約する方法
上述した通り、仲介手数料を値引きすることは可能ですが、上限額で提示されたものを値引き交渉するのは簡単なことではありません。場合によっては担当者との関係性が悪化し、その後の取引に悪い影響を及ぼす可能性も考えられます。
そこで、仲介手数料の負担を抑えるためには、仲介手数料を半額・もしくは無料にできる不動産会社の利用をおすすめします。例えば3,000万円の物件の場合、上限額で請求される仲介手数料は105万6,000円です。仲介手数料が無料の不動産会社に仲介を依頼することで、100万円以上の節約になり、節約した費用を引越し代やインテリアの購入などに回すこともできます。
不動産会社の選択基準は、豊富な物件数、信頼性などがありますが、仲介手数料が割引できるかどうかも判断材料にしてみてはいかがでしょうか。
仲介手数料を無料にできれば消費税はゼロ！
仲介手数料を非課税にするには、仲介手数料そのものを無料にしてもらう以外、方法はありません。つまり、仲介手数料が無料の不動産会社を選択することで、消費税を含めて出費を抑えることができます。
仲介手数料の消費税に関するよくある質問
不動産取引に必要な仲介手数料とは？
不動産会社を通して、不動産の売買を行う場合、無事に契約が締結すれば成功報酬を不動産会社に支払います。これが仲介手数料といわれるものです。
仲介手数料はどうやって決めているの？
売買価格が400万円を超える場合は、「物件価格×3％＋6万円」で算出されます。この価格は、法律で決められている仲介手数料の上限額です。ただし、ここからさらに消費税が追加されます。
売買の仲介手数料には、消費税がかかる？
消費税法に準じた不動産会社（事業者）が提供するサービスへの対価であるため、仲介手数料は課税対象になります。そのため、請求される額には、消費税も含まれます。
仲介手数料は、誰がいつ支払うの？
仲介手数料は、買主・売主の両方に請求されます。支払い時期は、売買契約が締結したときと、引き渡し時に半額ずつ分けて行います。
仲介手数料の負担を少しでも抑えるには？
仲介手数料の上限額を下回っても問題はないため、値引き交渉するのも1つの手段です。しかし、無理な交渉をしてしまうと担当者との関係が悪くなってしまい売買活動に影響してしまう恐れがあります。 そこでおすすめなのが、事前に仲介手数料が無料または半額の不動産会社の利用です。はじめから仲介手数料が無料または半額であれば、消費税額を減らすことができます。
おわりに
不動産取引には、仲介手数料をはじめとしてさまざまな諸費用がかかります。物件の売買価格だけで判断していた場合、あとから諸費用や消費税が加わり、当初の予想よりもお金がかかってしまったという方は多いかもしれません。消費税増税に伴い、その負担は更に増えている点にも注意が必要です。リビンでは、不動産取引において仲介手数料を無料・もしくは半額でご案内しています。諸費用を節約したいとお考えの方は、ぜひご相談ください。
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